Une SCPI sans frais de souscription est-elle forcément meilleure ?

Pas toujours. Certaines SCPI « nouvelles génération » compensent en appliquant des frais de gestion plus élevés ou un délai de jouissance plus long. Analysez le coût total.

Le délai de jouissance influence-t-il mes revenus ?

Oui. Vous ne percevrez aucun loyer pendant 3 à 6 mois en moyenne après la souscription. Ce délai doit être intégré dans votre simulation de cash-flow.

Puis-je déduire des charges comme pour un bien loué en direct ?

Non. Les charges sont gérées par la société de gestion et déjà retranchées des revenus distribués. Vous ne pouvez donc pas les imputer vous-même.

Comment revendre mes parts et à quel prix ?

La revente passe par le marché secondaire de la SCPI ou par votre plateforme. Le prix dépend de l'offre et de la demande, déduction faite des frais de cession.

Les revenus de SCPI peuvent-ils entrer dans le mécanisme du prélèvement forfaitaire unique ?

Non. Les revenus fonciers distribués par les SCPI restent soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

SCPI 2025 : Simulez Vos Revenus et Frais 📈

SCPI : simulez vos revenus fonciers et comparez les frais

Vous souhaitez investir dans la pierre-papier sans mauvaise surprise ? Apprenez, étape par étape, à estimer vos revenus nets d'une SCPI, à jauger les différents frais et à juger si la performance annoncée vaut vraiment le coût. À la clé : des décisions plus éclairées et un portefeuille immobilier optimisé.

Pourquoi simuler vos revenus fonciers en SCPI ?

La simulation sert de boussole. Elle vous montre, avant même d'acheter une seule part, combien vous pourriez toucher chaque année, ce que le fisc prélèvera et l'influence des frais. En pratique, elle répond à trois questions :

Quel revenu net mensuel pouvez-vous espérer ?
Combien de temps faut-il pour amortir les frais de souscription ?
La SCPI sélectionnée est-elle vraiment plus intéressante qu'une autre solution comme un PEA ou un PER ?

Les paramètres clés de la simulation

Montant investi et prix de la part

Chaque SCPI fixe un prix de part (entre 180 € et 1 000 € en moyenne). Multipliez ce prix par le nombre de parts souhaité pour connaître votre ticket d'entrée.

Taux de distribution (DVM)

Le rendement brut annuel, exprimé en taux de distribution, oscille actuellement entre 4 % et 6,5 %. Plus il est élevé, plus vos revenus potentiels grimpent… à condition que les frais ne les grignotent pas.

Frais : souscription, gestion, cession

Les SCPI facturent trois grandes catégories de frais :

Frais de souscription : ponctionnés à l'achat, 6 % à 12 % du montant investi.
Frais de gestion : prélevés sur les loyers encaissés, 8 % à 12 %.
Frais de cession : dus lors de la revente, 3 % à 5 %.

Vous trouverez un panorama chiffré plus bas, dans le tableau comparatif.

Fiscalité selon votre situation

Les revenus fonciers sont ajoutés à votre revenu imposable. Selon votre tranche marginale et vos prélèvements sociaux (17,2 %), le rendement net peut chuter de 30 % à plus de 50 %. D'où l'intérêt de simuler plusieurs scénarios !

Méthode pas-à-pas pour calculer vos revenus nets

Calculez le rendement brut : investissement × taux de distribution.
Déduisez les frais de gestion : rendement brut – (rendement brut × % frais de gestion).
Souscription amortie : divisez les frais de souscription par le rendement net annuel pour connaître le nombre d'années nécessaires à leur absorption.
Intégrez la fiscalité : appliquez votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux.
Ajoutez la revalorisation éventuelle des parts : certaines SCPI rehaussent le prix de part, ce qui compense partiellement les frais sur le long terme.

Comparer les frais des SCPI : ce qu'il faut regarder

Deux SCPI qui affichent le même taux de distribution peuvent, in fine, vous laisser des revenus très différents. Tout dépend du poids cumulé des frais. Anatomie des coûts :

Type de frais	Fourchette moyenne	Quand sont-ils prélevés ?	Impact sur la rentabilité
Frais de souscription	6 % – 12 %	À l'achat des parts	Repousse le seuil de rentabilité de 1 à 3 ans
Frais de gestion	8 % – 12 %	Chaque trimestre sur les loyers	Réduit le rendement annuel d'environ 0,4 % – 0,8 %
Frais de cession	3 % – 5 %	À la revente	Pèse sur la plus-value finale
Frais de performance (rares)	5 % – 10 %	Quand un objectif de rendement est dépassé	Incitatifs mais peuvent rogner les gains exceptionnels

Pour affiner la comparaison, mettez ces frais en regard d'autres placements : l'impact des frais sur l'épargne est parfois sous-estimé.

Exemple concret de simulation

Imaginons Pauline, 38 ans, investissant 20 000 € dans une SCPI délivrant un taux de distribution de 5,5 % et facturant 10 % de souscription et 10 % de gestion.

Rendement brut : 20 000 × 5,5 % = 1 100 €.
Rendement après frais de gestion : 1 100 – 110 = 990 €.
Frais de souscription : 2 000 € payés upfront.
Années pour amortir la souscription : 2 000 / 990 ≈ 2,02 ans.
Si Pauline est imposée à 30 % (IR) : 990 × (30 % + 17,2 %) = 466 €. Revenu net annuel : 524 € (ou 43,7 € par mois).

Pauline peut comparer ce résultat à d'autres options d'épargne en utilisant notre outil de simulation globale de capital ou en optant pour une allocation diversifiée via des stratégies multi-supports.

FAQ

Une SCPI sans frais de souscription est-elle forcément meilleure ?: Pas toujours. Certaines SCPI « nouvelles génération » compensent en appliquant des frais de gestion plus élevés ou un délai de jouissance plus long. Analysez le coût total.
Le délai de jouissance influence-t-il mes revenus ?: Oui. Vous ne percevrez aucun loyer pendant 3 à 6 mois en moyenne après la souscription. Ce délai doit être intégré dans votre simulation de cash-flow.
Puis-je déduire des charges comme pour un bien loué en direct ?: Non. Les charges sont gérées par la société de gestion et déjà retranchées des revenus distribués. Vous ne pouvez donc pas les imputer vous-même.
Comment revendre mes parts et à quel prix ?: La revente passe par le marché secondaire de la SCPI ou par votre plateforme. Le prix dépend de l'offre et de la demande, déduction faite des frais de cession.
Les revenus de SCPI peuvent-ils entrer dans le mécanisme du prélèvement forfaitaire unique ?: Non. Les revenus fonciers distribués par les SCPI restent soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Testez vos connaissances sur les SCPI

Conclusion : passez à l'action

Illustration de simulation des revenus et frais d'une SCPI

Vous disposez maintenant de la méthode pour évaluer, chiffres à l'appui, les revenus et les frais d'une SCPI. Définissez vos critères : horizon d'investissement, fiscalité, besoin de revenus immédiats ou de capitalisation. Ensuite, confrontez plusieurs SCPI grâce à un simulateur ou à votre tableur personnel. Votre prochain pas ? Fixer un objectif de rendement et élaborer votre plan d'épargne mensuel à l'aide de notre guide plan d'épargne mensuel.

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